10 ถ.นนทรี ยานนาวา กรุงเทพมหานคร 10120

12    พฤษภาคม    2552

เรื่อง          ฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติด้วยวิธีการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

กราบเรียน   นายกรัฐมนตรีและคณะรัฐมนตรี

เนื่องด้วยรัฐบาล มีนโยบายฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติที่กำลังตกต่ำในปัจจุบัน  กระผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่ง และจึงทำหนังสือนี้ มาเสนอแนวคิดการฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติ ด้วยวิธีการเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อโปรดพิจารณา  ดังรายละเอียดต่อไปนี้:

1. การจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน {1}

ตามที่รัฐบาลมีแนวคิดจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน กระผมเห็นว่าเป็นแนวคิดที่ดี เป็นสากล และแทบไม่ส่งผลกระทบต่อเจ้าของที่อยู่อาศัย เพราะภาษีทรัพย์สินมีอัตราการจัดเก็บต่ำมาก โดยในประเทศตะวันตกจัดเก็บในอัตราปีละ 1-2% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน 

แต่ในกรณีประเทศไทยอาจเริ่มต้นจัดเก็บในอัตราเพียง 0.5%  และหากที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งในเขตกรุงเทพมหานครมีราคาเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านบาท ก็จะจัดเก็บเพียง 833 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นจำนวนเงินใกล้เคียงกับค่าจัดเก็บขยะหรือดูแลชุมชนเท่านั้น {2}

จะสังเกตได้ว่า ในเขตเมืองมีแปลงที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เป็นจำนวนมาก ที่ดินเหล่านี้ควรนำมาเสียภาษีทรัพย์สิน ทั้งนี้เป็นไปตามหลักการที่ชัดเจน เช่นเดียวกับกรณีของห้องชุดซึ่งแม้เจ้าของไม่ได้เข้าอยู่อาศัย กฎหมายก็ บังคับให้เจ้าของต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

หากไม่เสีย ก็ไม่สามารถจำหน่ายจ่ายโอนได้  ดังนั้นที่ดินเปล่าที่ไม่ใช้ประโยชน์ใด ๆ แต่กลับมีมูลค่าเพิ่มจากการพัฒนาสาธารณูปโภคของรัฐ จึงสมควรเสียภาษีเป็นอย่างยิ่ง

มาตรการภาษีทรัพย์สิน จะกระตุ้นให้เจ้าของทำการพัฒนาที่ดิน เพื่อให้เมืองไม่มีช่องว่างมากเกินไป  การใช้สาธารณูปโภคในเมืองจะมีประสิทธิภาพสูงขึ้น  หรือในอีกทางหนึ่งหากการพัฒนาในเมืองเข้มข้น สาธารณูปโภคราคาแพง ก็ไม่จำเป็นต้องขยายตัวออกไปอย่างไม่สิ้นสุด เป็นการช่วยประหยัดต้นทุนทางสังคมอีกด้วย

นอกจากนี้ยังอาจกล่าวได้ว่าภาษีทรัพย์สินให้ประโยชน์ต่อทุกฝ่าย เพราะภาษีที่เสียก็เพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่น  และยิ่งท้องถิ่นพัฒนา ก็ย่อมทำให้ที่ดินของเจ้าของทั้งหลายยิ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอีก

กระผมเคยศึกษาพบว่า ที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในประเทศไทย มีมูลค่ารวมกันประมาณ 47.533 ล้านล้านบาท ณ พ.ศ.2550 {3}  หากเก็บภาษีทรัพย์สิน ณ อัตรา 0.5% ก็จะเป็นเงินถึง 237,668 ล้านบาทต่อปี  ทั้งนี้ยังไม่รวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอุตสาหกรรมและเพื่อการพาณิชย์  หากนำมารวมด้วย ก็คาดว่าจะสามารถจัดเก็บภาษีทรัพย์สินได้ถึงราว 300,000 ล้านบาท

ยิ่งกว่านั้นภาษีทรัพย์สินนี้เก็บและใช้สอยเฉพาะในท้องถิ่น ท้องถิ่นย่อมมีความรู้สึกเป็นเจ้าของ  โอกาสที่จะเกิดการทุจริตย่อมมีน้อยลง  ประชาชนในท้องถิ่นจะหวงแหนทรัพยากรของตนเองมากขึ้น  ผู้มีความรู้ความสามารถ จะหันมาทำงานการเมืองเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของท้องถิ่น  และการที่ประชาชนมีส่วนร่วมในการเสียภาษีทรัพย์สินเช่นนี้ จึงเป็นรากฐานการพัฒนาประชาธิปไตยให้มั่นคงอย่างแท้จริง

2. การสร้างมูลค่าเพิ่มของระบบถนน

ถนนนำความเจริญไปสู่ท้องถิ่นต่าง ๆ  ทุกวันนี้ ประเทศต้องเสียเงินค่าก่อสร้างถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ นับแสนล้านบาทต่อปี ทั้ง ๆ ที่ความจริงสามารถสร้างได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย เป็นที่พอใจของทุกฝ่าย และยังอาจได้กำไรไว้พัฒนาประเทศอีกต่างหาก

แผนภูมิแนวคิดการซื้อที่ดินริมถนนตัดใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่า



ที่มา http://www.thaiappraisal.org/images/img_clipimg/clip_12-05-2552_1.gif

โดยปกติเมื่อมีถนนใหม่เกิดขึ้น ที่ดินริมถนนที่แต่เดิมเป็นที่ว่างเปล่า รกร้าง ที่ตาบอด ที่ในซอยแคบ ที่ปลายหรือสุดซอย จะมีมูลค่าสูงขึ้นมาก  จากการศึกษาของกระผม เรื่องการจัดรูปที่ดินบริเวณถนนประชาอุทิศ ห้วยขวาง เมื่อปี 2533 พบว่า การตัดถนนใหม่เข้าไปในที่ดินย่านนั้น ทำให้ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 14,000 บาท เป็น 38,000 บาท หรือประมาณ 2.71 เท่า {4}

และการศึกษาของกระผมอีกครั้งหนึ่ง เพื่อการจัดรูปที่ดินบึงบัวมน รามอินทรา กม.8 พ.ศ.2534 ก็พบว่า ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากตารางวาละ 8,675 เป็น 20,228 บาท หรือประมาณ 2.33 เท่า {5} โดยสรุปแล้วจึงอนุมานว่า ภายหลังการตัดถนน ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นถึง 2.5 เท่า

จากแผนภูมิที่แสดงไว้ข้างต้น  ต้นทุนถนนเส้นหนึ่งเท่ากับค่าก่อสร้างถนนกับค่าค่าเวนคืน โดยหากสมมติให้ค่าก่อสร้างถนนเท่ากับ 1 ต้นทุนค่าเวนคืนที่ดินมาสร้างถนนจะประมาณ 3, 2 หรือ 1 เท่าของค่าก่อสร้างถนนในเขตในเมือง เขตต่อเมือง และเขตชานเมืองตามลำดับ

ดังนั้น ในกรณีตัดถนนในเขตเมืองที่ต้องลงทุน 4,000 ล้าน (เป็นค่าก่อสร้าง 1,000 ล้าน และค่าเวนคืน 3,000 ล้านบาท ตามสัดส่วน 1:3)  หากทางราชการเวนคืนที่ดินสองฝั่งถนนเพิ่มอีกสองเท่าของตัวถนน เช่น ถนนกว้าง 40 เมตร ก็เวนคืนอีกข้างละ 40 เมตรแล้ว ต้นทุนก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 10,000 ล้านบาท (ค่าสร้างถนน 1,000 ล้านบาท,

ค่าเวนคืนที่ดินที่เป็นถนน 3,000 ล้านบาท และค่าเวนคืนที่ดินเพิ่มอีก 2 ฝั่งถนนขนาดเท่าตัวถนน อีก 6,000 ล้านบาท)  และเมื่อก่อสร้างถนนแล้วเสร็จ ต้นทุนที่ดินสองฝั่งถนน 6,000 ล้านบาทนี้ก็จะกลายเป็น 15,000 ล้าน (หรือเพิ่มขึ้น 2.5 เท่าตามที่ประมาณการไว้ข้างต้น)

ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทั้งโครงการ (10,000 ล้านบาท) ถึง 5,000 ล้าน ซึ่งเท่ากับสามารถสร้างถนนได้โดยไม่เสียงบประมาณแผ่นดิน  อีกทั้งยังได้ “กำไร” ไว้บำรุงชาติอีกต่างหาก

โดยหลักการนี้  ต่อไป รัฐบาลก็ไม่ต้องจำกัดงบประมาณในการจ่ายค่าเวนคืนที่ดินในราคาต่ำ ๆ และก็ยังสามารถสร้างถนนได้ทั่วไป ถือเป็นโครงการประเภทที่เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย (win-win) คือ

1. ราชการก็ไม่เสียงบประมาณแผ่นดิน  สามารถนำงบประมาณไปช่วยประชาชนที่ขาดแคลนทางอื่นดีกว่า

2. เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนก็ยินดี เพราะได้รับการเวนคืนในราคาที่เป็นธรรม

3. ประชาชนทั่วไปก็มีถนนหนทางไว้สัญจรเพิ่มมากขึ้น

4. สังคมโดยรวมก็มีความสุข  เพราะสองข้างทาง แทนที่จะต้องแบ่งขายกลายเป็นตึกแถวมากมายจนเสียทัศนียภาพ รัฐบาลอาจเอาพื้นที่บางส่วนมาทำเป็นสวนสาธารณะ  เมืองก็จะมีการวางแผนและผังที่ดี

โดยสรุปแล้ว หัวใจสำคัญของความเป็นไปได้นี้ก็คือ ถนนเป็นตัวสร้างมูลค่าเพิ่มแก่ที่ดินได้อย่างมหาศาล  ในประเทศไทยยังมีถนนไม่เพียงพอ  เมื่อใดที่มีการสร้างถนน ราคาที่ดินสองข้างทาง ก็จะเพิ่มขึ้นไม่ว่าจะเป็นในกรณีที่ดินใจกลางเมือง ที่ดินเขตต่อเมือง ที่ดินชานเมือง หรือแม้แต่ที่ดินชนบทก็ตาม {6}

อย่างไรก็ตาม ยังมีอุปสรรคก็ตรงที่ว่า กฎหมายเวนคืนปัจจุบันไม่อนุญาตให้เวนคืนมาเพื่อการพาณิชย์ รัฐบาลเองก็ไม่มีหน่วยงานที่ดูแลการลงทุนหรือพัฒนาที่ดิน  แต่กระผมเชื่อว่า รัฐบาลคงสามารถขจัดอุปสรรคเหล่านี้ให้หมดไปได้ เพื่อว่าประเทศไทยจะสามารถพัฒนาได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยใช้ทรัพยากรให้น้อยและคุ้มค่าที่สุด  และกรณีตัวอย่างประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซียก็สามารถเวนคืนที่ดิน เพื่อการพาณิชย์ตราบเท่าที่จะเป็นประโยชน์ต่อสังคมและประเทศชาติโดยรวม

3. การนำที่ดินของรัฐใจกลางเมืองมาพัฒนาเชิงพาณิชย์

ที่ดินของรัฐใจกลางเมือง สามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์เพื่อหารายได้ได้อย่างยั่งยืน {7} เช่น นำมาใช้ก่อสร้างเป็นศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง (Central Business District: CBD) แห่งใหม่  โดยให้มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่รวมกันในที่เดียว ทำให้เกิดพลังเกื้อหนุนกัน คล้ายบริเวณสีลม-สุรวงศ์-สาทร ซึ่งทำให้การดำเนินธุรกิจมีประสิทธิภาพ ไม่เสียเวลาเดินทาง ราคาค่าเช่าก็จะไม่ตกต่ำเช่นอาคารที่ตั้งอยู่โดด ๆ 

ตัวอย่างความสำเร็จใปประเทศอื่นก็ได้แก่การพัฒนาย่านมากาตี กลางกรุงมะนิลา ประเทศฟิลิปปินส์ ตัวอย่างที่ดินตามภาพต่อไปนี้น่าจะนำมาใช้เป็น CBD ใหม่ได้  ที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 900 ไร่ เป็นที่ตั้งของราชการทหาร มีอาณาบริเวณตั้งแต่สนามเป้าถึงสโมสรกองทัพบก โดยด้านตะวันออกติดถนนวิภาวดี ซึ่งมีดอนเมืองโทลเวย์และทางด่วนขั้นที่หนึ่ง 

ส่วนด้านตะวันตก ก็ติดกับถนนพหลโยธินซึ่งมีรถไฟฟ้าบีทีเอสและทางด่วนขั้นที่ 2 ที่สามารถต่อเชื่อมเข้าแปลงที่ดินได้  ภายในที่ดินแปลงนี้ยังสามารถเพิ่มสาธารณูปโภค เช่น รถรางไฟฟ้าขนาดเล็กระหว่างอาคาร ทางด่วน และระบบโทรคมนาคมที่ทันสมัย ฯลฯ ซึ่งเป็นคุณสมบัติสำคัญของการเป็น CBD  ทั้งนี้ สิงคโปร์ก็เคยทำรถไฟฟ้าขนาดเล็กเชื่อมต่อพื้นที่จนสำเร็จแล้ว

อย่างไรก็ตาม สิ่งหนึ่งที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษก็คือ การจ่ายค่าชดเชยในการย้ายหน่วยราชการ ออกไป รวมทั้งความสูญเสียประโยชน์ในการอยู่ใจกลางเมือง ของครอบครัวข้าราชการ  ซึ่งคงต้องใช้เงินพอสมควรเพื่อให้สมเกียรติ  แต่ก็คงไม่มากนักหากเทียบกับประโยชน์ที่ประเทศชาติจะได้รับ

การพัฒนาเมืองในเชิงรุกนี้ อาจถือเป็นการเกี่ยวร้อยการพัฒนาเศรษฐกิจ การพัฒนาเมือง การวางผังเมือง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชิงสร้างสรรค์ต่อประเทศชาติไปพร้อม ๆ กัน อันถือเป็นยุทธศาสตร์ใหม่ในการพัฒนาประเทศในอนาคต

ตัวอย่างที่ดินของรัฐที่สามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ใจกลางเมือง: กรณีที่ดินสนามเป้า

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/images/img_clipimg/clip_12-05-2552_2.jpg

ที่ดินขนาด 900 ไร่ดังกล่าวนี้ หากนำที่ดิน 40% ไปพัฒนาเป็นสาธารณูปโภค ยังเหลือที่ดินเพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ถึง 540 ไร่ และสามารถตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เช่น ธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ที่สีลมซึ่งมีขนาดประมาณ 8 ไร่ ได้ถึงประมาณ 68 อาคาร 

สำหรับความเป็นไปได้ทางการเงินเบื้องต้นโดยสังเขปของการพัฒนาที่ดินแสดงไว้ ในตารางท้ายนี้ ซึ่งชี้ให้เห็นว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 73,122.9 ล้านบาท หรือเป็นเงินตารางวาละประมาณ 203,119 บาท  ที่สำคัญก่อให้เกิดการพัฒนาที่มีมูลค่ารวมถึง 311,821 ล้านบาท อันช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้มากทีเดียว

ตารางประมาณการมูลค่าที่ดินของทางราชการใจกลางเมือง: กรณีที่ดินสนามเป้า


http://www.thaiappraisal.org/images/img_clipimg/clip_12-05-2552_3.gif

นอกจากที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้น ในเขตกรุงเทพมหานคร ยังมีที่ดินของทางราชการอีกเป็นจำนวนมาก ที่สามารถนำมาพัฒนาเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติโดยรวมได้  กระผมเคยนำเสนอไว้ในการเสนอที่ตั้งรัฐสภาแห่งใหม่ไว้นับสิบแห่ง {8} เช่น

1.   ที่ดินกรมทหาร เขตดุสิต ซึ่งมีพื้นที่กว้างขวางหลายพันไร่
2.   พื้นที่กรมทหาร ถ.โยธี พญาไท ซึ่งมีขนาดใหญ่และมีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน
3-4 สนามม้าทั้งสองแห่งในกรุงเทพมหานคร
5.   โรงซ่อมรถไฟ บึงมักกะสัน ซึ่งมีทั้งทางด่วนและรถไฟฟ้าผ่านเช่นกัน
6.   โรงงานยาสูบเดิม ถ.พระรามที่ 4 ซึ่งมีรถไฟฟ้าและทางด่วนผ่านบริเวณใกล้เคียง
7.   ที่ดินคลังน้ำมัน ถ.พระราม 3 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา
8.   ที่ดินการรถไฟฯ ถ.เชื้อเพลิง ติดแม่น้ำเจ้าพระยา
9.   ท่าเรือคลองเตยที่อาจจะย้ายไปแหลมฉะบัง
10. ที่ตั้งขององค์การแบตเตอรี่ผนวกกับองค์การแก้วเดิม

นอกจากนี้ยังมีที่ดินรถไฟชุมทางบางซื่อ ที่ดินที่ให้สถานทูตต่างประเทศเช่า ที่ดินของหน่วยราชการอื่น ฯลฯ  ที่ดินเหล่านี้หากสามารถนำมาพัฒนาได้จริง ย่อมทำให้เกิดมูลค่าการพัฒนาไม่ต่ำกว่า 4 ล้านล้านบาท หรือมากกว่างบประมาณแผ่นดินไทยถึง 2 เท่าตัว  ที่ผ่านมาประเทศเพื่อนบ้าน ก็ได้ทำการย้ายส่วนราชการออกนอกเมืองเป็นจำนวนมากทั้งในกรุงมะนิลาและนครโฮ ชิมินห์ซิตี้ เป็นต้น

4. การอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารความหนาแน่นสูง 

ที่ผ่านมาทางราชการมักมีแนวคิดแบบที่ปฏิบัติตาม ๆ กันมา (Conventional Belief) ว่า ไม่ควรทำกรุงเทพมหานครหนาแน่น  น่าจะเก็บรักษาที่ดินไว้เพื่อชนรุ่นหลัง  กระผมว่าแนวคิดนี้ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และกลับจะเป็นภัยต่อลูกหลานในอนาคต ที่ต้องซื้อบ้านในย่านชานเมืองไกล ๆ 

กระผมจึงเห็นว่ารัฐบาลควรวางแผนให้กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นขึ้น ทำให้ที่ดินในเมืองได้รับการใช้สอยอย่างเข้มข้น  ทรัพยากรต่าง ๆ ไม่ต้องขยายตัวออกสู่ชานเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด เป็นการประหยัดภาษีของประชาชน

ในปัจจุบัน ผังเมืองกำหนดให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ต่ำมาก  แต่เดิมกำหนดให้ทั่วกรุงเทพมหานครมีสัดส่วน 10:1 แต่ตามผังเมืองปัจจุบัน มีพื้นที่จำกัดที่ให้มีการพัฒนาในสัดส่วนดังกล่าว 

กระผมจึงขอเสนอให้แก้ไขผังเมืองให้สามารถพัฒนาที่ดินตาม FAR เป็น 10:1 หรือ 15:1 และให้ส่วนที่สามารถพัฒนาได้เพิ่มจากปัจจุบัน ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม เพื่อรัฐบาลจะสามารถนำรายได้จากส่วนนี้มาใช้เพื่อการพัฒนาประเทศ

การนี้จะสามารถทำให้เกิดพื้นที่ก่อสร้าง ในเขตกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น สมมติเป็น 1 ล้านตารางเมตรต่อปี และหากมูลค่าของพื้นที่เป็นเงินประมาณ 50,000 บาทต่อตารางเมตร  ก็จะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 50,000 ล้านบาท

และหากมาตรการนี้เป็นจริง อาคารใจกลางเมืองที่มีการพัฒนาบนพื้นที่ที่มีความหนาแน่นน้อย ก็จะขออนุญาตพัฒนาใหม่ อันจะเป็นกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกทางหนึ่ง  ที่ดินใจกลางเมืองก็จะได้รับการใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพสูงขึ้น  ภาษีที่ได้ก็จะสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศในทางอื่นนั่นเอง

5. การก่อสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมือง

ในขณะนี้ รัฐบาลพยายามก่อสร้างรถไฟฟ้าออกไปชานเมืองจำนวนหลายสาย ซึ่งบางสายก็อาจมีความจำเป็น แต่บางสาย ก็อาจเป็นการสร้างความเข้าใจผิดแก่ประชาชน เช่น ประชาชนผู้มีรายได้ปานกลาง อาจคิดว่าจะสามารถซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดนอกเมืองได้ 

แต่หากรถไฟฟ้าชานเมืองแล้วเสร็จ ค่าโดยสารอาจเป็นประเด็นปัญหาสำคัญ เพราะผู้โดยสารต้องเสียค่ารถไฟฟ้าอีกเท่าตัว ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าต่อวันอาจตกเป็นเงินถึง 150-200 บาท  และเมื่อนั้น ประชาชนก็จะตระหนักว่า รถไฟฟ้าชานเมืองบางสายไม่อาจประหยัดค่าเดินทางได้ ต่างจากทางด่วน ซึ่งยังมีรถประจำทางหรือรถตู้ขึ้นทางด่วนในราคาที่ถูกกว่า

กระผมจึงใคร่ขอเสนอ ให้เพิ่มความสำคัญของการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้าใจกลางเมือง เช่น ที่ครั้งหนึ่งรัฐบาลจะสร้างรถไฟฟ้า จากบางซื่อผ่านถนนสามเสนเข้าเมืองจนถึงหัวลำโพง  และควรดำเนินการในพื้นที่ใจกลางเมืองบริเวณอื่น ๆ ทั้งเขตพระนคร สัมพันธวงศ์ ยานนาวา ลาดพร้าว ฯลฯ 

การสร้างรถไฟฟ้ายังอาจใช้การก่อสร้างระบบรางเบา  อย่างไรก็ตามระบบรถด่วนประจำทาง (Bus Rapit Transit: BRT) ไม่ควรสร้างเพราะทำให้เสียช่องทางจราจรไป 1 ช่องทาง  และจากประสบการณ์ที่กระผมเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย พบว่า ระบบนี้ซึ่งกรุงจาการ์ตาใช้มาก่อนไทยนั้น ไม่มีประสิทธิผลเพียงพอและกลายเป็นปัญหาในระยะยาว {9}

ในการก่อสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมืองนั้น อาจมีข้อสงสัยว่า จะเป็นการจัดสรรงบประมาณให้ เฉพาะผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครหรือไม่  กระผมเห็นว่าข้อนี้ไม่ใช่การมุ่งประโยชน์เฉพาะกลุ่ม เพราะการลงทุนนี้จะสามารถคืนทุนโดยไม่เสียภาษีอากรของประชาชน และที่สำคัญ ยังจะสามารถช่วยให้นครหลวงแห่งนี้สามารถทำการหน้าที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อประโยชน์ต่อประเทศชาติโดยยิ่งขึ้น 

และหากมีระบบรถไฟฟ้าที่ดียิ่งขึ้น อาคารต่าง ๆ ใจกลางเมืองก็ไม่จำเป็นต้องมีที่จอดรถมากมายเช่นในปัจจุบัน สามารถนำพื้นที่ไปใช้เพื่อการพัฒนาที่เป็นประโยชน์ได้มากขึ้น  เพราะการใช้รถส่วนตัวจะลดลง ทำให้ความต้องการใช้ที่จอดรถจะลดลงตามไปด้วย

ตัวอย่างอาคารโรงแรมแม็กซ์ พระราม 9 ซึ่งมีพื้นที่จอดรถจำนวนมาก เทียบกับอาคารในนครนิวยอร์กที่มีสัดส่วนที่จอดรถน้อยกว่า

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/images/img_clipimg/clip_12-05-2552.jpg 

6. การจัดตั้งองค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ

อาจกล่าวได้ว่า การใช้ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตลอดจนเมืองใหญ่ทั่วประเทศยังขาดประสิทธิภาพเท่าที่ควร  ในสมัยที่กระผมทำการศึกษาการใช้ที่ดินเมืองตามงบประมาณของธนาคารโลก ได้แปรภาพถ่ายทางอากาศพบว่า

ในอดีตที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยหลักในเขตกรุงเทพมหานครก็คือ ที่ดินจัดสรร {10} ซึ่งในภายหลังถูกปล่อยทิ้งร้างไว้มากมาย เพราะไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียงพอ ทำให้เกิดความสูญเปล่าทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก  นอกจากนี้ ยังมีบ้านหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ทิ้งร้างไว้อีกจำนวนมาก  หากนำมาพัฒนาจะทำให้เกิดการเพิ่มมูลค่าขึ้นมหาศาล {11}

ในขณะเดียวกัน การพัฒนาที่ดินของภาคเอกชน ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรวบรวมที่ดิน ซึ่งมักใช้เวลานาน  เจ้าของที่ดินบางส่วนก็ไม่ยินยอมขาย ทำให้ที่ดินในเขตเมืองไม่ได้รับการพัฒนา และเป็นการกีดขวางการพัฒนาเมือง  เมืองก็จำต้องขยายตัวในแนบราบอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ทำให้เมืองยิ่งขาดระเบียบยิ่งขึ้นต่อไป

โดยปกติ การจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในกรณีเพื่อการพัฒนาเมืองและการวางผังเมืองในเชิงรุก แนวคิดใหม่ที่ควรพิจารณาก็คือ ทางราชการโดยองค์การพิเศษหนึ่งสามารถบังคับจัดซื้อบนพื้นฐานราคาตลาดหรืออาจ กำหนดให้ซื้อได้สูงกว่าราคาตลาด 30% เพื่อจูงใจให้ผู้ขายยินดีขาย เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้อย่างทันการ

ภาพถ่ายทางอากาศ แสดงโครงการที่ดินจัดสรรที่มักมีผู้เข้าอยู่อาศัยน้อยมาก แม้จะจัดสรรมาประมาณ 40 ปีแล้ว (ตัวอย่างบริเวณถนนติวานนท์)



ที่มา http://www.thaiappraisal.org/images/img_clipimg/clip_12-05-2552.gif 
ภาพกรณีการรวบรวมที่ดินซึ่งไม่มีประสิทธิภาพ (บางแปลงไม่ยินยอมขาย)
ซึ่งส่งผลเสียต่อทุกฝ่ายทั้งผู้ประกอบการ เจ้าของที่ดินและสังคมโดยรวม



ที่มา http://www.thaiappraisal.org/images/img_clipimg/clip_12-05-2552_6.gif

องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชน มีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง  และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ 

การสร้างอุปทานที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง หมายรวมถึงการจัดหาที่ดินเพื่อให้โครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า นิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ เช่น การจัดหาที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคในย่านชานเมือง ประมาณ 5,000 ไร่ เพื่อจัดสรรให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภท ไปซื้อเพื่อพัฒนาโครงการขายแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป  

การจัดหาที่ดินขององค์การนี้ ไม่ได้จัดขึ้นเพื่อมุ่งขายให้กับผู้ซื้อรายย่อย จึงไม่เป็นการแข่งขันกับภาคเอกชน  การที่เจ้าของโครงการภาคเอกชน สามารถจัดหาที่ดินได้ในเวลาอันรวดเร็วจากการซื้อที่ดินจากองค์การนี้ ย่อมดีกว่าที่จะไปทยอยรวมซื้อแปลงที่ดินเอง ทำให้ต้นทุนและเวลาลดลง อันจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคด้วย

กระผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่า แนวคิดข้างต้นจะเป็นประโยชน์ต่อรัฐบาลในการบริหารราชการแผ่นดิน  และหวังเป็นอย่างยิ่งว่า รัฐบาลจะให้ความกรุณาพิจารณาเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวมต่อไป

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ

(นายโสภณ พรโชคชัย)*

Email: sopon@area.co.th

* วิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย  มีอาชีพเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ทำงานด้านการเป็นนายหน้าหรือพัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางโดยเคร่งครัด

ปัจจุบันนี้เป็นประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA  ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ผู้แทน FIABCI ใน UN-ESCAP ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ IAAO ประจำประเทศไทย และที่ปรึกษา the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน ที่จัดตั้งโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา

อ้างอิง :

{1}   โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมจากบทความเรื่อง “ภาษีทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของทุกคน” วารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 8 ฉบับที่ 1 มกราคม – กุมภาพันธ์ 2552 หน้า 18-19
http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market228.htm

{2}   เช่นบ้านหลังหนึ่งในเขตกรุงเทพมหานคร มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านบาท หากรัฐบาลตั้งใจจะจัดเก็บเพียง 0.5% ดังที่แถลง ก็จะเป็นเงินเพียงปีละ 1,000 บาท หรือเดือนละ 833 บาท

{3}   โปรดอ่านผลการศึกษาเรื่อง การเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทยและภัยความมั่นคงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ http://www.thaiappraisal.org/pdfNew/Research/research_2007-05-215-land.p...

{4}   Pornchokchai, Sopon (1992). Bangkok Slums: Review and Recommendations. Bangkok: Agency for Real Estate Affairs (p.179).

{5}   Pornchokchai, Sopon (1995). Innovative Land Readjustment in Thailand Where Public and Private Benefits Meet. Paper presented at the International Congress on Real Estate, April 24-26, 1995 organized by National University of Singapore and American Real Estate and Urban Economics Association.

{6}   โปรดดูบทความเรื่อง “เชื่อหรือไม่… สร้างถนนได้โดยรัฐไม่เสียเงินสักบาท” ในผู้จัดการรายวัน ปีที่ 14 ฉบับที่ 4229 (4227) 1 กรกฎาคม 2547 หน้า 32 หรือที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market46.htm

{7}   โปรดอ่าน “วางผัง-สร้างเมืองเชิงรุก: สร้าง CBD ใน CBD” ดร.โสภณ พรโชคชัย. หนังสือ อสังหาริมทรัพย์เรื่องสำคัญของชีวิต หน้า 107-112

{8}   โปรดอ่าน โสภณ พรโชคชัย. 12 พื้นที่สร้างรัฐสภาใจกลางกรุง นิตสารตลาดบ้าน ฉบับที่ 253 / สิงหาคม 2551 หน้า 150 และ ฐานเศรษฐกิจ 17-19 เมษายน 2551 หน้า 37 หรือที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market179.htm

{9}   โปรดอ่านเกี่ยวกับโครงการ BRT ของกรุงจาการ์ตา ซึ่งเรียกว่า “TransJakarta” ได้ที่ http://en.wikipedia.org/wiki/TransJakarta

{10} โปรดดูได้ที่ Sopon Pornchokchai and Shlomo Angel. Working Paper No.5: The Informal Land Subdivision Market in Bangkok: A Preliminary Investigation.  Bangkok: Bangkok Land Management Study (An ADB Project), Mar. 1987, 23 pp.

{11} โปรดดูรายละเอียดที่ โสภณ พรโชคชัย. องค์การบริหาร-พัฒนาที่ดินแห่งชาติ. หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย ปีที่ 5 ฉบับที่ 245 วันที่ 22-28 พฤษภาคม 2549 หน้า 23 หรือที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market109.htm

หรือดูรายละเอียดทั้งหมดได้ที่นี่:

http://www.thaiappraisal.org/Thai/letter/letter16.htm